VASTGOED OPNEMEN IN DE BELASTINGSAANGIFTE
De gezinswoning
Vastgoed geeft uitzicht op heel wat fiscale voordelen. Vooral de eigen woning is op dit vlak interessant. Concreet geniet u belastingvoordeel in het kader van de woonbonus, het bouwsparen of het langetermijnsparen. Opgelet, sinds enkele jaren is de woonfiscaliteit met betrekking tot uw zgn. ‘eigen woning’ een regionale materie. Het jaar waarin u uw lening afsloot bepaalt uw fiscaal voordeel.
Het onroerend inkomen van uw eigen woning is meestal vrijgesteld in de personenbelasting. Toch zijn er enkele uitzonderingen. Die vindt u hier terug.
Ander vastgoed dan uw gezinswoning
Ook een tweede woning, zoals een vakantieverblijf of een investeringspand, kan u een belastingvoordeel opleveren in het stelsel van het (federale) langetermijnsparen. Hierbij wordt evenwel rekening gehouden met het eventuele fiscale voordeel dat u geniet voor uw eigen woning.
Gebruikt u het pand als tweede verblijf, dan moet u de onroerende inkomsten aangeven. Concreet dient u het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen te vermelden in uw aangifte. Het belastbaar onroerend inkomen is het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40%.
Vastgoed in het buitenland
België heeft met heel wat landen een dubbelbelastingverdrag afgesloten, waaronder Nederland, Frankrijk en Spanje. Dit brengt mee dat u in dat geval enkel nog belast wordt in het land waar uw woning gelegen is, en dus niet meer in België. Verhuurt u de woning, dan moet u de ontvangen huurinkomsten aangeven, maar u mag de in het buitenland betaalde belastingen ervan aftrekken. Hiervan gaat nog 40% kostenforfait af en het saldo wordt bij uw overige inkomsten gevoegd om het toepasselijke tarief te bepalen, het zgn. progressievoorbehoud.
Hebt u een woning in een land waarmee België geen dubbelbelastingverdrag afgesloten heeft, dan moet u de werkelijke huurinkomsten aangeven (of de fictieve brutohuurwaarde). Hiervan mag u de belastingen die u in het buitenland betaald hebt aftrekken.
FISCAAL VOORDEEL VAN DE GEZINSWONING
Een begrip dat verder vaak terugkomt, is de ‘eigen woning’. Hiermee wordt de woning bedoelt die men zelf betrekt.
Kapitaalaflossingen en intresten van een hypothecair krediet met de premies van de bijhorende schuldsaldoverzekering komen in aanmerking voor de woonbonus. Dit is afhankelijk van het gewest waar u woont.
Hypothecaire leningen onderschreven vóór 2005
De kapitaalaflossingen van het woonkrediet en de premies voor de schuldsaldoverzekering(en) komen in aanmerking voor het fiscaal voordeel in het stelsel van het ‘bouwsparen’.
Belastingvoordeel op intresten
Er is een gewone intrestaftrek en een bijkomende intrestaftrek mogelijk. Hiervoor wordt rekening gehouden met het kadastraal inkomen.
Belastingvoordeel op kapitaalaflossingen
Voor uw enige en eigen woning kunt u de kapitaalaflossingen inbrengen in het stelsel van het bouwsparen. Anders geldt het fiscale voordeel van het langetermijnsparen (zie verder).
| Woonplaats |
Maximaal aftrekbaar
|
Belastingvoordeel
|
|
Vlaams Gewest
|
Afhankelijk van netto beroepsinkomen, maar max. € 2.280
|
Marginale belastingvoet
|
|
Waals Gewest
|
Afhankelijk van netto beroepsinkomen, maar max. € 2.280
|
Marginale belastingvoet
|
|
Brussels Gewest
|
Afhankelijk van netto beroepsinkomen, maar max. € 2.280
|
Marginale belastingvoet
|
Hypothecaire leningen afgesloten tussen 1 januari 2005 en 31 december 2014
Sinds 1 januari 2015 zijn de gewesten verantwoordelijk voor de woonbonus, wat meebrengt dat de regelingen in Vlaanderen, Wallonië en Brussel niet dezelfde (meer) zijn. Vóór die datum was de woonbonus een federale materie. Zij die hun goed vóór die datum kochten, krijgen een belastingkorting berekend op de terugbetaling van de lening, in verhouding tot de inkomens van de kredietnemer. Deze korting ging van 30 tot 50%
|
Woonplaats
|
Maximaal aftrekbaar
|
Belastingvoordeel
|
|
Vlaams Gewest
|
Oude Vlaamse woonbonus:
€ 2.280 (basisbedrag, indien enige en eigen woning)
+ € 760 (tijdens eerste 10 jaar, indien het de enige en eigen woning blijft)
+ € 80 (drie kinderen of meer, bij aangaan van lening, tijdens eerste 10 jaar)
Deze bedragen zijn dezelfde voor het aanslagjaar 2019.
|
Marginale aanslagvoet. De belastingvermindering bedraagt maximaal € 1.560 per kredietnemer (€ 3.120 x 50%).
|
|
Waals Gewest
|
€ 2.290 (basisbedrag, indien enige en eigen woning)
+ € 760 (tijdens eerste 10 jaar)
+ € 80 (drie kinderen of meer, tijdens eerste 10 jaar)
Deze bedragen zijn dezelfde voor het aanslagjaar 2019.
|
Marginale aanslagvoet. De belastingvermindering bedraagt maximaal € 1.565 per kredietnemer (€ 3.130 x 50%).
|
|
Brussels Gewest
|
€ 2.350 (basisbedrag, indien enige en eigen woning)
+ € 780 (tijdens eerste 10 jaar)
+ € 80 (drie kinderen of meer, tijdens eerste 10 jaar)
Voor het aanslagjaar 2019 zijn deze bedragen:
€ 2.400 (basisbedrag)
+ € 800 (tijdens eerste 10 jaar)
+ € 80 (drie kinderen of meer, tijdens eerste 10 jaar)
|
Marginale aanslagvoet. De belastingvermindering bedraagt maximaal € 1.605 per kredietnemer (€ 3.210 x 50%).
|
De marginale aanslagvoet is het hoogste belastingpercentage dat u betaalt op uw inkomsten en bedraagt minstens 30% en maximaal 50%.
Voor de niet-eigen woning geldt opnieuw het belastingvoordeel via het (federale) langetermijnsparen (zie verder).
Hypothecaire leningen afgesloten in 2015
|
Woonplaats
|
Maximaal aftrekbaar
|
Belastingvoordeel
|
|
Vlaams Gewest
|
€ 1.520 (basisbedrag, indien enige en eigen woning)
+ € 760 (tijdens eerste 10 jaar, indien het de enige en eigen woning blijft)
+ € 80 (drie kinderen of meer, bij aangaan van lening, tijdens eerste 10 jaar)
Deze bedragen zijn dezelfde voor het aanslagjaar 2019.
|
40%.
De belastingvermindering bedraagt maximaal € 944 per kredietnemer (€ 2.360 x 40%).
|
|
Waals Gewest
|
€ 2.290 (basisbedrag)
+ € 760 (tijdens eerste 10 jaar, bij enige woning)
+ € 80 (drie kinderen of meer, tijdens eerste 10 jaar)
Deze bedragen zijn dezelfde voor het aanslagjaar 2019.
|
40%
De belastingvermindering bedraagt maximaal € 1.252 per kredietnemer (€ 3.130 x 40%).
|
|
Brussels Gewest
|
€ 2.350 (basisbedrag, indien enige en eigen woning)
+ € 780 (tijdens eerste 10 jaar)
+ € 80 (drie kinderen of meer, tijdens eerste 10 jaar)
Voor het aanslagjaar 2019 zijn deze bedragen:
€ 2.400 (basisbedrag, indien enige en eigen woning)
+ € 800 (tijdens eerste 10 jaar)
+ € 80 (drie kinderen of meer, tijdens eerste 10 jaar)
|
45%
De belastingvermindering bedraagt maximaal € 1.444,50 per kredietnemer (€ 3.210 x 45%).
|
Voor de niet-enige eigen woning geldt opnieuw het belastingvoordeel via het langetermijnsparen.
Hypothecaire leningen afgesloten vanaf 1 januari 2016 voor het Vlaamse en Waalse Gewest, en in 2016 voor wat betreft het Brusselse Gewest.
Vlaams Gewest: Als u in Vlaanderen woont, vallen nieuwe leningen onder de zgn. geïntegreerde woonbonus. Die geldt voor eigen woningen, ongeacht of het gaat om uw enige woning of niet. De geïntegreerde woonbonus levert een fiscaal voordeel op van 40%. Dit belastingvoordeel wordt toegekend op een basisbedrag van € 1.520 aan kapitaalaflossingen, intresten en premies voor een schuldsaldoverzekering. Dat plafond kan verhoogd worden tot het maximumbedrag van € 2.260 als u leent voor uw ‘enige’ woning gedurende de eerste 10 jaar van deze lening (+ € 760) en als u minstens drie kinderen hebt (+ € 80) bij het aangaan van de lening. Wie leent voor de enige woning kan tot € 944 (+gemeentebelasting) belasting besparen. Voor wie al eigenaar was van een andere woning bedraagt de belastingbesparing maximaal € 608(+gemeentebelasting).
Hou er wel rekening mee dat u, als u uw krediet aangeeft binnen de geïntegreerde woonbonus, u elk fiscaal voordeel van vroegere leningen die nog lopen verliest. U doet er dus goed aan om te bekijken of dit financieel voordelig is of niet.
Waalse Gewest: Voor leningen die afgesloten zijn/worden vanaf 2016 is de woonbonus vervangen door de zgn. chèque-habitat. De belastingvermindering is afhankelijk van het netto belastbaar inkomen en bedraagt maximaal € 1.520 per belastingplichtige per jaar. Wie ten hoogste € 21.347 verdiende in 2017 (€ 21.733 in 2018), geniet het grootste voordeel, een wooncheque of belastingvermindering van 1.520 euro. Naarmate het inkomen stijgt, daalt het belastingvoordeel. Voor kinderen ten laste is er een forfaitaire verhoging van de wooncheque met 125 euro. Wie meer dan 82.339 euro (€ 83.828 in 2018) verdiende, krijgt geen belastingvoordeel. Het bedrag van de wooncheque wordt wel beperkt tot de som van de tijdens het betrokken jaar betaalde intresten en kapitaalaflossingen van de hypothecaire lening en premies voor de schuldsaldoverzekering. U hebt in heel uw leven maximaal recht op 20 wooncheques. Ook wordt het bedrag van de wooncheques na 10 jaar gehalveerd.
|
Woonplaats
|
Maximaal aftrekbaar
|
Belastingvoordeel
|
|
Vlaams Gewest
|
Geïntegreerde woonbonus:
€ 1.520 (basisbedrag, gezinswoning)
+ € 760 (tijdens eerste 10 jaar, indien het de enige, eigen woning blijft)
+ € 80 (drie kinderen of meer, bij aangaan van lening, tijdens eerste 10 jaar en indien het de enige, eigen woning blijft)
Deze bedragen zijn dezelfde voor het aanslagjaar 2019.
|
40%.
De belastingvermindering bedraagt maximaal € 944 per kredietnemer (€ 2.360 x 40%) voor wie leent voor zijn enige woning.
Voor wie al eigenaar was van een andere woning bedraagt de belastingbesparing maximaal € 608 (1.520 euro x 40%).
|
|
Waals Gewest
|
Chèque-habitat:
Voor de enige, eigen woning (m.a.w. de gezinswoning) en hangt af van uw netto belastbaar inkomen:
|
|
| lager dan € 21.347 (€ 21.733 aanslagjaar 2019) |
De belastingvermindering bedraagt € 1.520 + € 125 per kind ten laste. |
tussen € 21.347 en € 82.339
Voor het aanslagjaar 2019 is dit tussen € 21.733 en € 83.828. |
De belastingvermindering ligt lager dan € 1.520 en wordt als volgt berekend:
€ 1.520 – ((Netto belastbaar inkomen – € 21.347) x 1,275%) = uw belastingvoordeel
+ € 125 per kind ten laste.
|
|
hoger dan € 82.339 (€ 83.828 aanslagjaar 2019)
|
Geen fiscaal voordeel, ook niet wanneer u kinderen ten laste heeft.
|
|
Brussels Gewest
|
€ 2.350 (basisbedrag, indien enige en eigen woning)
+ € 780 (tijdens eerste 10 jaar)
+ € 80 (drie kinderen of meer, tijdens eerste 10 jaar)
Voor het aanslagjaar 2019 zijn deze bedragen:
€ 2.400 (basisbedrag, indien enige en eigen woning)
+ € 800 (tijdens eerste 10 jaar)
+ € 80 (drie kinderen of meer, tijdens eerste 10 jaar)
|
45%
De belastingvermindering bedraagt maximaal € 1.444,50 per kredietnemer (€ 3.210 x 45%).
|
Leningen afgesloten vanaf 1 januari 2017 voor inwoners in het Brusselse Gewest
Voor hypothecaire leningen afgesloten vanaf 2017 is de Brusselse woonbonus geschrapt en vervangen door een verhoogde vrijstelling van de registratierechten. Onder voorwaarden moet er op de eerste schijf (€ 0 - € 175.000) geen registratierechten worden betaald. Het zogenaamde 'abattement' voor de registratierechten levert een voordeel van € 21.875 op. Er is evenwel geen vrijstelling meer voor woningen met een waarde van € 500.000 of meer.
Het voordeel van het (federale) langetermijnsparen is wel volledig beschikbaar.
Herfinancieringen
Voor herfinancieringen verandert er evenwel niks. Wanneer u uw woonkrediet herfinanciert, dan blijft de ‘oorspronkelijke’ regeling of woonbonus van toepassing.
FISCAAL VOORDEEL VAN HET TWEEDE VERBLIJF, DERDE WONING… OF EEN INVESTERINGSPAND
Hebt u voor uw tweede woning een lening afgesloten? Dan valt uw tweede woning onder het stelsel van het langetermijnsparen, en dat wordt op federaal niveau geregeld. Daarbij geniet u 30% belastingvoordeel op de kapitaalaflossingen van uw lening en de premies van uw schuldsaldoverzekering. Toch wordt dit beperkt tot een maximum van € 2.260 per persoon. A-rato van 30% kan dit u dus een fiscaal voordeel bieden van € 678. Bovendien kunt u voor uw tweede woning, als u deze zou verhuren, ook de intresten aftrekken van uw onroerend inkomen.
|
Woonplaats
|
Maximaal aftrekbaar
|
Belastingvoordeel
|
|
België
|
€ 2.260 (€ 2.310 aanslagjaar 2019)
|
30%.
De belastingvermindering bedraagt maximaal € 678 per belastingplichtige (€ 2.260 x 30%)
|
Eén fiscale korf
Maar … Er is wel een keerzijde. U beschikt over één fiscale korf van € 2.260 (€ 2.310 voor aanslagjaar 2019). De ruimte die u in de fiscale (federale) korf heeft, hangt af van het Gewest en het toepasselijk belastingvoordeel. Als die opgevuld is, bijvoorbeeld door de woonbonus, dan levert de aftrek van de kapitaalaflossingen voor uw tweede woning u geen fiscaal voordeel op. Anders gezegd: de fiscus geeft altijd voorrang aan de gewestelijke belastingvoordelen.
Maar de recente aanpassingen aan de woonbonus geven wel meer ruimte. De Vlaamse geïntegreerde woonbonus (leningen vanaf 1/1/2016) kan gecombineerd worden met het federale langetermijnsparen. Het bedrag van de geïntegreerde woonbonus moet dus niet in mindering worden gebracht om de ruimte in de fiscale korf langetermijnsparen te bepalen. In Brussel is er nog de volledige ruimte voor leningen vanaf 2017 en ook in Wallonië voor leningen vanaf 2016.
Voor oudere leningen zal er weinig tot geen ruimte over zijn. Zodra de gewestelijke fiscale korf volledig gevuld is met leningsuitgaven voor uw gezinswoning kunt u geen profijt meer halen uit het federale belastingvoordeel. Concreet zal een tweede woning u dus vooral een fiscaal voordeel bieden als uw eerste woning volledig afbetaald is. U kunt wel nog de intresten van uw onroerend inkomen (uit de verhuur) aftrekken.
