Kosten bij het aankopen van je woning

De aktekosten

De aktekosten, die soms ook « notariskosten » genoemd worden, kunnen onderverdeeld worden in drie delen: de registratierechten, de kosten voor de opstelling van het eigendomsbewijs (of vaste notariskosten) en het ereloon van de notaris.

Kosten voor de opstelling van het eigendomsbewijs 

Om een onbetwistbaar eigendomsbewijs op te stellen dat je officieel aanduidt als de nieuwe eigenaar, moet de notaris overgaan tot een aantal (hypothecaire, stedenbouwkundige, fiscale, enz.) opzoekingen, de akte overschrijven, de fiscale zegels voor de akte en voor de kopie ervan kopen, eventueel de hypotheek inschrijven, enz..

De forfaitaire kosten zijn bestemd om de kosten die door de notaris aangegaan worden, te dekken. Sedert 01/01/2008 is dit voorschot vastgelegd op 700 €.

Deze kosten kunnen verschillen in functie van de ingewikkeldheid van het dossier: stedenbouwkundige opzoekingen kosten duurder in sommige gemeenten, een verkoop met verschillende verkopers kost duurder dan een verkoop met één enkele verkoper (fiscale en hypothecaire opzoekingen, overschrijvingskosten, …).

Een publieke verkoop brengt voor de notaris bijkomende kosten met zich mee (affiches, huur van een zaal voor de verkoop, …). In Wallonië worden deze kosten per provincie op een verschillende manier berekend.

Ereloon van de notaris

Je moet de notaris ook betalen voor zijn werk. De honoraria worden berekend aan de hand van schijven van het aankoopbedrag:

• eerste schijf tot 7.500 EUR: 4,56 %
• schijf van 7.500 EUR tot 17.500 EUR: 2,85%
• schijf van 17.500 EUR tot 30.000 EUR: 2,28%
• schijf van 30.000 EUR tot 45.495 EUR: 1,71%
• schijf van 45.495 EUR tot 64.095 EUR: 1,14%
• schijf van 64.095 EUR tot 250.095 EUR: 0,57%
• schijf hoger dan 250.095 EUR: 0,057%

Zoeken naar de goedkoopste notaris maakt weinig uit, aangezien de kosten die de notaris aanrekent door de overheid zijn vastgelegd.

De notariskosten bij het aangaan van een hypothecair krediet

Wanneer je een hypothecair krediet aangaat, krijg je te maken met vijf soorten kosten die overal in België dezelfde zijn: de registratierechten, het inschrijvingsrecht, het loon van de hypotheekbewaarder, het ereloon van de notaris en de kosten voor het opstellen van de kredietakte. Je betaalt het totale bedrag aan de notaris, die dan zelf voor de juiste verdeling zorgt.

Registratierechten 

De registratie van het hypothecair krediet op het kantoor van bewaring der hypotheken gaat met bepaalde taksen gepaard: de registratierechten. Deze worden door de notaris aan de staat gestort en bedragen 1% van de som van het bedrag van de lening en de bijkomende kosten.

Inschrijvingsrecht

Het inschrijvingsrecht is een andere taks die rechtstreeks door de notaris aan de staat gestort wordt bij de inschrijving van de akte. Dit recht bedraagt 0,3 % van de som van het bedrag van de lening en de bijkomende kosten.

Kosten en honoraria van de hypotheekbewaarder

De hypotheek op de woning wordt door de hypotheekbewaarder (met de hand) in een register ingeschreven. Dit bedraagt veelal tussen de €100 en €300.

Ereloon van de notaris

Het ereloon van de notaris voor het krediet wordt berekend in functie van degressieve schijven van het kredietbedrag. Op de eerste schijf tot 7.500 euro betaal je 1,5%, op de volgende schijf van 10.000 euro nog 1,20%, op hogere schijven nog minder … 

Op het totaalbedrag wordt ook nog 21% btw aangerekend.

Vaste kosten van de notaris voor de opstelling van de kredietakte

De notaris kan ook nog andere aktekosten in rekening brengen, zoals voor stedenbouwkundige opzoekingen, bodemattesten, attesten van het krediet ... Dit bedrag schommelt doorgaans tussen 800 en 1.100 euro.

De bankkosten bij het afsluiten van woonkrediet

De bijkomende kosten

Je moet eerst en vooral weten dat de bank niet alleen een hypotheek neemt op de bestaande schuld (het bedrag van de lening), maar ook op een bijkomend bedrag (de bijkomende kosten).

Deze bijkomende kosten komen overeen met een hypothetische schuld die slechts zal bestaan indien de lener niet terugbetaalt zoals het hoort. Zij zijn bestemd om de extra kosten te dekken die de bank zal moeten aangaan indien zij het huis van een slechte betaler moet verzekeren en verkopen, in de hoop dat zij het bedrag van de lening zal kunnen recupereren (brandverzekeringpremies of levensverzekeringspremies die de schuldenaar niet betaald zou hebben, procedurekosten of kosten voor de rechtsvervolging, reclame voorafgaand aan een publieke verkoop, enz.).

De bank bepaalt het percentage van de bijkomende kosten in functie van je dossier. Zij worden over het algemeen geschat op 10 % van het geleende kapitaal, maar indien je dossier weinig risico’s lijkt te vertonen, zullen deze kosten bijvoorbeeld slechts 5% bedragen.

Dossierkosten

Reken minstens 250 € voor een aanbod (dikwijls een percentage van het geleende bedrag met een minimum- en een maximumbedrag) en gemiddeld 190 € voor het verslag van een zelfstandige deskundige. De wijzigingen van de bedingen kunnen eveneens aangerekend worden. Dossierkosten mogen maximaal 500 euro bedragen.

Verzekeringen

De bank verplicht je dikwijls een schuldsaldoverzekering te nemen (deze verzekering dekt het risico van overlijden van de kredietnemer voor de terugbetaling van het kapitaal en de nog niet vervallen intresten) en een verzekering tegen schade aan het goed dat als garantie geven wordt (brand, overstromingen, natuurrampen, …).

Je bent echter niet verplicht deze verzekeringen bij de bank te nemen.