Vastgoed kopen, bouwen of renoveren als zelfstandige met je aanvullend pensioen

1. Gesplitste aankoop met je vennootschap: naakte eigendom envruchtgebruik

Een populaire techniek waarmee zelfstandigen voordelig vastgoed kunnen verwerven, is de zogenaamde vruchtgebruikconstructie. Hierbij koopt jouw vennootschap het vruchtgebruik van een pand, terwijl jij zelf de naakte eigendom verwerft. Na afloop van het vruchtgebruik word je automatisch de volle eigenaar van het pand. Het voordeel: je vennootschap draagt de grootste kosten, maar het pand wordt uiteindelijk jouw privé-eigendom.

Let wel: de fiscus houdt scherp toezicht op vruchtgebruikconstructies om te voorkomen dat zelfstandigen onrechtmatig veel kosten via hun vennootschap laten lopen. Daarom blijft de waardering van het vruchtgebruik essentieel. Deze waardering gebeurt op basis van de jaarlijkse huurwaarde van het pand. De waarde wordt verdeeld tussen de eigenaar van de naakte eigendom en degene die het vruchtgebruik heeft, zodat het in totaal 100% is.

2. Neem een voorschot op je pensioenplan

Als je vastgoed wil kopen, bouwen of renoveren binnen de Europese Economische Ruimte, heb je waarschijnlijk een krediet nodig. Om het privégedeelte (gedeeltelijk) te financieren, kan je een voorschot nemen op je Vrij Aanvullend Pensioen voor Zelfstandigen (VAPZ) of je Individuele Pensioentoezegging (IPT). Handig, want op die manier hoef je niet tot je wettelijk pensioen te wachten om te profiteren van je aanvullend pensioenplan. Het is ook een interessante piste om verbouwingswerken aan de gezinswoning te financieren, of extra budget te voorzien voor de aankoop van een tweede verblijf.

Voorschot op je IPT of VAPZ voor vastgoed: hoe werkt het?

Om een voorschot te krijgen op je aanvullend pensioen, is vereist dat dit dient voor de aankoop, bouw, verbetering, herstelling of verbouwing van vastgoed binnen de Europese Economische Ruimte (alle landen van de Europese Unie + Noorwegen, IJsland en Liechtenstein). Het kan dus zowel om een woning of kantoor gaan, maar ook om bijvoorbeeld een vakantiewoning of tweede verblijf.

Welk bedrag kan je als voorschot op je IPT of VAPZ opnemen?

Je kan ongeveer 60 tot 75% van de reserve van je aanvullend pensioenplan opnemen met het oog op vastgoedfinanciering. Het exacte percentage verschilt tussen verzekeraars. Het voorschot kan ook een aanvulling zijn op een hypothecaire lening. Je hoeft voor het voorschot niet langs te gaan bij de notaris, zodat je notariskosten en registratierechten vermijdt.

De terugbetaling van je voorschot

Wanneer je met pensioen gaat, wordt het voorschot dat je hebt opgenomen verrekend met je het uit te keren kapitaal in je pensioenplan. Dit betekent dat je nettokapitaal verminderd wordt met het bedrag van het voorschot. Het is mogelijk om het voorschot vervroegd terug te betalen, maar dit is niet verplicht. Voorschotten moeten wel terugbetaald worden wanneer je het betrokken pand verkoopt.

Hoeveel interesten betaal je op een voorschot?

In ruil voor het voorschot betaal je doorgaans een beperkte interest op het ontleende bedrag. Hoeveel die bedraagt, hangt af van de voorwaarden van je polis. Vaak ligt die interest een stuk lager dan de rentevoet op een woonkrediet.

Eenmanszaak: gebruik je POZ

Je hebt geen vennootschap, maar wil wel een voorschot op je aanvullend pensioen nemen? Dan kan je je Pensioenovereenkomst voor Zelfstandigen (POZ) aanspreken. De principes zijn gelijkaardig aan die van een voorschot op je VAPZ of IPT.

3. Geef je aanvullend pensioen in pand

Naast het opnemen van een voorschot op je pensioenplan, kan je jouw aanvullend pensioen ook als waarborg gebruiken bij een hypothecaire lening, ook wel ‘inpandgeving’ genoemd. Aan deze methode zijn meestal geen kosten verbonden, omdat de reserves niet daadwerkelijk worden opgenomen.

Hoe loopt dit precies? Bij een hypothecaire lening neemt de bank een hypothecaire inschrijving op je woning. Als je de lening niet kunt terugbetalen, dan mag de kredietinstelling je woning verkopen. Financiële instellingen zijn streng bij de acceptatie van een hypothecaire lening en kennen slechts een lening toe tot een bepaald bedrag van de waarde van de woning. Het bedrag van de lening, gedeeld door de waarde van de woning, heet de quotiteit. Hoe lager de quotiteit, hoe lager de rente en hoe makkelijker je de hypothecaire lening krijgt.

Je kunt de quotiteit verlagen door andere onroerende of roerende goederen bijkomend in pand te geven, waardoor je in totaal ook meer kan lenen. Dit kan je aanvullend pensioenplan zijn. Het bedrag van je aanvullend pensioenplan gebruik je dan als bijkomend onderpand voor de terugbetaling van je hypothecaire krediet. Je aanvullend pensioen kan zo ook dienst doen als hefboom bij kredietonderhandelingen.

Daarnaast is het mogelijk om je pensioenplan in te zetten als overlijdensdekking. Het dient dan als alternatief voor de schuldsaldoverzekering die banken vaak eisen bij het afsluiten van een hypotheek. Een schuldsaldoverzekering zorgt ervoor dat de lening wordt terugbetaald als je overlijdt.

4. Combineer een IPT met een bulletkrediet

Een laatste en vierde aantrekkelijke optie om je vastgoedproject voordelig te financieren houdt in dat je een bulletkrediet onderschrijft en dit combineert met een IPT. Meer over de voordelen, nadelen en voorwaarden van de combinatie bulletkrediet-IPT? Lees alles over de aankoop van vastgoed via een IPT en een bulletkrediet.

Je pensioen als zelfstandige optimaal regelen?

Ontdek hier de beste pensioenoplossingen van NN voor zelfstandigen.