Les biens immobiliers ont longtemps constitué une part essentielle de la déclaration d'impôts de nombreux Belges. Qu'en est-il de la fiscalité du logement en 2024 : que devez-vous savoir sur le traitement fiscal de votre habitation familiale, habitation secondaire ou immeuble de rapport ?
Les biens immobiliers peuvent encore, dans certains cas, offrir la perspective d'avantages fiscaux, même en 2024. Pour votre habitation propre, vous pouvez bénéficier d'un avantage fiscal dans le cadre du bonus logement, de l'épargne-logement ou de l'épargne à long terme. Attention, depuis quelques années, la fiscalité du logement relative à votre ‘habitation propre’ est une matière régionale. C'est l'année de conclusion de votre emprunt qui détermine votre avantage fiscal. Ainsi, le bonus logement est maintenu en Flandre, même encore maintenant, à condition que vous en bénéficiiez déjà avant 2020 pour votre emprunt et que vous ne modifiez rien à cet emprunt (comme une prolongation limitée de sa durée).
Le revenu immobilier de votre habitation propre est généralement exonéré à l'impôt des personnes physiques. Cependant, il existe quelques cas où vous devez déclarer le revenu immobilier de votre propre habitation.
Une deuxième habitation, comme une résidence secondaire de vacances ou un immeuble de rapport, peut encore vous procurer un avantage fiscal dans le régime (fédéral) de l'épargne à long terme, à condition que vous ayez contracté votre emprunt avant le 1er janvier 2024. Ici, on tient éventuellement compte de l'avantage fiscal dont vous bénéficiez pour votre habitation propre. Vérifiez donc bien si c'est le cas pour vous. Les intérêts des prêts contractés à partir du 1er janvier 2024 pour une habitation autre que votre habitation familiale peuvent encore vous procurer un avantage fiscal via la déduction fédérale des intérêts. Vous pouvez en effet déduire ces intérêts de vos revenus immobiliers, ce qui vous rapporte un avantage fiscal à la tranche la plus élevée (taux d’imposition marginal).
Si vous avez souscrit avant 2024 un emprunt pour l’achat ou la transformation de, par exemple, une résidence secondaire, un avantage fiscal est possible. Dans ce cas, vous conservez encore cet avantage après le 1er janvier 2024.
Dans le cas du refinancement d’un emprunt souscrit avant 2024, l’avantage fiscal reste également valable.
Si vous contractez en 2024 un emprunt pour l’achat ou la rénovation d’une résidence secondaire, cela ne vous rapportera plus d’avantage fiscal via l’épargne à long terme. Cet avantage fiscal a en effet été supprimé à compter du 1er janvier 2024 (pour les emprunts contractés à partir du 1er janvier 2024). Un avantage fiscal grâce à la déduction fiscale des intérêts est cependant toujours possible
Vous utilisez l'immeuble comme résidence secondaire ? Dans ce cas, vous devez déclarer les revenus immobiliers. Concrètement, vous devez mentionner le revenu cadastral non indexé dans votre déclaration d’impôts. Le revenu immobilier imposable est le revenu cadastral indexé, majoré de 40 %.
Depuis l'exercice d'imposition 2022 (année de revenus 2021), le fisc utilise le revenu cadastral pour imposer un bien immobilier à l'étranger. Celui qui utilise personnellement son bien immobilier à l'étranger ou qui le loue à une personne privée, est imposé sur base de ce revenu cadastral. Celui qui loue le bien immobilier à une société ou à quelqu'un qui l'utilise à titre professionnel, sera imposé sur base des revenus locatifs réels, diminués de frais forfaitaires (40 % pour un bâtiment).
Un concept qui revient par ailleurs fréquemment, est celui d' ‘habitation propre’ : il s'agit de l'habitation qu'on occupe soi-même.
Les amortissements de capital et les intérêts d'un crédit hypothécaire, de même que les primes de l'assurance solde restant dû qui s'y rapporte, peuvent entrer en ligne de compte pour le bonus logement (ou chèque habitat en Wallonie). Cela dépend de la région où vous habitez et de l'année du crédit hypothécaire.
Les amortissements de capital de votre crédit logement et les primes de votre/vos assurance(s) solde restant dû entrent en considération pour l'avantage fiscal dans le régime de ‘l'épargne-logement’.
Il existe une déduction ordinaire d’intérêts et une déduction complémentaire d’intérêts. Pour cela, on tient compte du revenu cadastral.
Pour votre habitation propre et unique, vous pouvez introduire les amortissements de capital dans le régime de l'épargne-logement. Sinon c'est l'avantage fiscal de l'épargne à long terme qui s'applique (cf. le tableau ci-dessous).
Domicile | Déduction maximale | Avantage fiscal |
Région wallonne | En fonction des revenus professionnels nets, mais max 2.290 € | Taux d'imposition marginal |
Région bruxelloise | En fonction des revenus professionnels nets, mais max 2.920 € | Taux d'imposition marginal |
Région flamande | En fonction des revenus professionnels nets, mais max 2.280 € | Taux d'imposition marginal |
Depuis le 1er janvier 2015, les régions sont responsables du bonus logement, ce qui signifie que les régimes ne sont pas (plus) les mêmes en Flandre, en Wallonie et à Bruxelles. Avant cette date, le bonus logement était une matière fédérale. Ceux qui ont acheté leur bien avant cette date, bénéficient d'une réduction d'impôt calculée sur le remboursement de l'emprunt, proportionnellement aux revenus de l'emprunteur. Cette réduction allait de 30 % à 50 %.
Domicile | Déduction maximale | Avantage fiscal |
Région wallonne | 2.290 € (montant de base, si habitation propre et unique) | Taux d'imposition marginal. La réduction d'impôt maximale est de 1.565 € par emprunteur (3.130 € x 50 %). |
Région bruxelloise | 2.920 € (montant de base) | Taux d'imposition marginal. La réduction d'impôt maximale est de 1.995 € par emprunteur (3.990 € x 50 %).
|
Région flamande | Ancien bonus logement flamand : 2.280 € (montant de base, si habitation propre et unique) | Taux d'imposition marginal. La réduction d'impôt maximale est de 1.560 € par emprunteur (3.120 € x 50 %). |
Le taux d'imposition marginal est le pourcentage d'imposition le plus élevé que vous payez sur vos revenus ; il s'élève au minimum à 25 % et au maximum à 50 %.
Pour l'habitation non propre, c'est à nouveau l'avantage fiscal via l'épargne à long terme (fédérale) qui s'applique.
Domicile | Déduction maximale | Avantage fiscal |
Région wallonne | 2.290 € (montant de base) | 40 % La réduction d'impôt maximale est de 1.252 € par emprunteur (3.130 € x 40 %). |
Région flamande | 1.520 € (montant de base, si habitation propre et unique) | 40 %. La réduction d'impôt maximale est de 944 € par emprunteur (2.360 € x 40 %). |
Pour l'habitation propre non unique, c'est à nouveau l'avantage fiscal via l'épargne à long terme qui s'applique.
Pour les emprunts conclus à partir de 2016, le bonus logement est remplacé par le chèque habitat. La réduction d'impôt dépend du revenu net imposable et est de maximum 1.520 € par contribuable par an. Celui qui a gagné au maximum 26.394 € en 2024, bénéficie du plus gros avantage, un chèque habitat ou une réduction d'impôt de 1.520 €. Plus les revenus augmentent, plus l'avantage fiscal diminue. Pour les enfants à charge, il y a une majoration forfaitaire du chèque habitat de 150 €. Celui qui a gagné plus de 101.805€ en 2024, ne bénéficie d'aucun avantage fiscal.
Le montant du chèque habitat est cependant limité à la somme des intérêts et des amortissements de capital de l'emprunt hypothécaire et des primes de l'assurance solde restant dû payés dans le courant de l'année concernée. Vous avez droit à un maximum 20 chèques habitat au cours de votre vie. Et le montant de ceux-ci diminue de moitié après 10 ans.
Si vous habitez en Flandre, les nouveaux emprunts tombent sous le bonus logement intégré. Celui-ci s'applique aux habitations propres, peu importe qu'il s'agisse de votre habitation unique ou non. Le bonus logement intégré procure un avantage fiscal de 40 %. Cet avantage fiscal est octroyé sur un montant de base de 1.520 € et couvre les amortissements de capital, les intérêts et les primes d'une assurance solde restant dû. Ce plafond peut être majoré jusqu'à un montant maximum de 2.260 € si vous empruntez pour votre habitation ‘unique’ pendant les 10 premières années de cet emprunt (+ 760 €) et si vous avez au moins trois enfants (+ 80 €) lors de la conclusion de l'emprunt. Celui qui emprunte pour l'habitation unique peut économiser jusqu'à 944 € d'impôts (+ impôt communal). Pour celui qui était déjà propriétaire d'une autre habitation, l'économie d'impôt est de maximum 608 € (+ impôt communal).
Tenez toutefois compte du fait que si vous avez déclaré votre crédit dans le cadre du bonus logement intégré, vous perdrez tout avantage fiscal sur les emprunts antérieurs encore en cours.
Domicile | Déduction maximale | Avantage fiscal |
Région wallonne | Chèque-habitat : Pour l'habitation propre et unique (autrement dit l'habitation familiale) et en fonction de votre revenu net imposable : |
|
inférieur à 26.394 € | La réduction d'impôt est de 1.520 € + 150 € par enfant à charge. | |
entre 26.394 € et 101.805 € | La réduction d'impôt est inférieure à 1.520 € et est calculée comme suit : 1.520 € – ((Revenu net imposable – 26.394 €) x 1,275 %) = votre avantage fiscal | |
supérieur à 101.805 € | Pas d'avantage fiscal, même si vous avez des enfants à charge. | |
| Région flamande | Bonus logement intégré : 1.520 € (montant de base, habitation familiale) | 40 %. La réduction d'impôt maximale est de 944 € par emprunteur (2.360 € x 40 %) pour celui qui emprunte pour son habitation unique. Pour celui qui était déjà propriétaire d'une autre habitation, l'économie d'impôt est de maximum 608 € (1.520 € x 40 %). |
Le bonus logement de la Région flamande n’est plus d’application pour les emprunts hypothécaires contractés depuis le 1er janvier 2020. La taxe d’enregistrement a cependant depuis été réduite.
Pour le refinancement, rien ne change. Lorsque vous refinancez votre prêt immobilier, le régime initial ou bonus logement reste d'application. Même pour le refinancement d’un prêt que vous avez contracté avant le 1er janvier 2020, le bonus logement sera conservée, mais uniquement jusqu’à concurrence du solde du crédit initial à payer. Vous refinancez votre emprunt avec un capital plus élevé ? Dans ce cas, l’augmentation n’entre pas en ligne de compte pour le bonus logement.
| Domicile | Maximum déductible | Avantage fiscal |
| Région bruxelloise | € 2.920 (montant de base, si habitation propre et unique) + € 970 (au cours des 10 premières années) + € 100 (trois enfants ou plus, au cours des 10 premières années) | 45% La réduction d’impôt est d'au maximum 1795,5 € par emprunteur (€ 3.990 x 45%). |
Pour l'habitation propre non unique, c'est à nouveau l'avantage fiscal via l'épargne à long terme qui s'applique.
Pour les emprunts hypothécaires conclus à partir de 2017, le bonus logement bruxellois est supprimé et remplacé par une exonération majorée des droits d'enregistrement ou ‘abattement’. Il n'y a pas de droits d'enregistrement à payer sur la première tranche (0 € - 200.000 €), si vous répondez aux conditions pour cet abattement. Cette exonération procure un avantage de 20.000 €. Il n'y a toutefois plus d'exonération pour les habitations d'une valeur de 600.000 € ou plus.
Vous avez conclu un emprunt pour votre deuxième habitation avant 2024 ? Alors, votre deuxième habitation tombe sous le régime de l'épargne à long terme, une matière fédérale. Vous bénéficiez d'un avantage fiscal de 30 % sur les amortissements de capital de votre emprunt et sur les primes de votre assurance solde restant dû. Ceci est toutefois plafonné à 2.450 € par personne (pour l'année de revenus 2024, exercice d'imposition 2025). Vous bénéficiez en plus d’un avantage fiscal de 30 %, ce qui représente plus ou moins 735 €. En plus, si vous mettez votre deuxième habitation en location, vous pouvez aussi déduire les intérêts de vos revenus immobiliers.
Attention, si vous avez contracté un emprunt à partir de 2024, il n’y a plus d’avantage fiscal dans le contexte de l’épargne à long terme. Les refinancements des prêts datant d’avant 2024 offre toujours des avantages fiscaux.
Domicile | Déduction maximale | Avantage fiscal |
Belgique | 2.450 € | 30 %. La réduction d'impôt maximale est de 735 € par contribuable (2.450 € x 30 %). |
Le revers de la médaille : vous ne disposez que d'un seul panier fiscal de 2.450 €. La place dont vous disposez dans le panier fiscal (fédéral) dépend de la région et de l'avantage fiscal applicable. Si le panier est rempli, par exemple par le bonus logement, la déduction des amortissements de capital pour votre deuxième habitation ne vous procure plus d'avantage fiscal. Autrement dit : le fisc donne toujours priorité aux avantages fiscaux régionaux.
Le bonus logement intégré flamand (emprunts entre le 1/1/2016 et le 31/12/2019) peut être combiné avec l'épargne à long terme fédérale. Le montant du bonus logement intégré ne doit donc pas être déduit pour déterminer la place dans le panier fiscal de l'épargne à long terme. À Bruxelles, il y a encore toute la place pour les emprunts à partir de 2017, de même qu'en Wallonie, pour les emprunts à partir de 2016.
Pour les emprunts plus anciens, il ne reste pratiquement plus de place. Une fois que le panier fiscal régional est rempli avec les dépenses de l'emprunt relatif à votre habitation familiale, vous ne pouvez plus profiter de l'avantage fiscal fédéral. Concrètement, une deuxième habitation vous procurera surtout un avantage fiscal si votre première habitation est totalement remboursée ou si vous n'entrez pas en ligne de compte pour le bonus logement pour l'emprunt de votre première habitation. Mais vous pouvez toujours déduire les intérêts de votre emprunt hypothécaire pour votre habitation secondaire de vos revenus immobiliers (locatifs). Cela vous apporte un avantage fiscal au taux d’imposition marginal, c’est-à-dire la tranche la plus élevée.
Depuis 2024, les nouveaux emprunts pour une habitation autre que la principale n’apportent plus d’avantage fiscal dans le cadre de l’épargne à long terme (cf. ci-dessus).
Désabonnement en un clic.
En vous inscrivant, vous nous autorisez à recevoir cette newsletter chaque mois. Vous trouverez de plus amples informations dans notre déclaration de confidentialité.
