Au cours des dernières années, la Banque Nationale de Belgique a pris un certain nombre de mesures pour limiter les risques sur le marché des hypothèques. Jo Stremersch, Expert Financial Planning chez Van Broekhoven & Partners, estime que c'est une bonne chose, mais il attire en outre l'attention sur la plus-value d'un dossier de crédit de qualité.
“Un contrôle strict de la part du surveillant est bien sûr une bonne chose, mais il en faut plus. Par exemple, quand il s'agit de preneurs de crédit qui achètent une résidence secondaire parce qu'ils souhaitent diversifier leur portefeuille de placements, il est très important d'évaluer correctement les risques et de bien les accompagner. Nous souhaitons parvenir à un rapport de monitoring du risque qui va plus loin que la simple question de savoir si le preneur de crédit pourra normalement rembourser correctement l'emprunt. Un tel rapport comprend les éléments suivants :
Quelle part du patrimoine est utilisée pour investir dans l'immobilier et pour rembourser le crédit ? Au cours de cet inventaire, nous faisons le tour de la totalité du patrimoine, ainsi que d'éventuelles dettes impayées, par exemple sous la forme d'autres crédits.
Les mouvements entrants et sortants du patrimoine sont également importants. Quels sont les revenus nets (provenant du travail, d'investissements ou de biens immobiliers) et quelles dépenses trouve-t-on en regard de cela ?
“Finalement, nous examinons également le bilan de l'épargne : quelle croissance du patrimoine pouvons-nous espérer et peut-on s'adresser à quelqu'un si la situation devient plus difficile à un moment ?”
“Nous faisons la distinction entre les risques permanents et les risques temporaires. Le décès d'un des conjoints est un exemple d'un tel risque permanent. Souvent, celui-ci est couvert par une assurance solde restant dû. Cette assurance veille à ce que le remboursement de l'emprunt ne représente souvent pas un grand problème. Un décès peut cependant conduire à ce que les revenus du ménage ne suffisent plus pour supporter tous les frais. Dans une telle situation, il peut arriver que la maison doive malgré tout être vendue. Il existe également un risque que l'habitation aboutisse après un décès dans une construction juridique où le conjoint survivant n'a plus les 100 % du pouvoir décisionnel concernant le bien immobilier. Il suffit de penser à une structure avec une nue-propriété et un usufruit. Il vaut mieux prévoir de tels problèmes.
L'invalidité permanente est également un risque important. L'assurance solde restant dû n'intervient souvent pas dans une telle situation, même si c'est en principe possible. Une invalidité permanente a souvent un impact financier important. Nous conseillons donc fréquemment à nos clients de faire couvrir un tel risque par une assurance solde restant dû.”
La perte de son emploi (pour laquelle il est conseillé de se constituer une réserve) ou un divorce sont des risques temporaires. Ce dernier cas entraîne cependant souvent beaucoup de discussions, et il n'y a alors souvent pas d'autre issue que de vendre le bien immobilier, car il n'y a tout simplement plus assez de moyens pour continuer à rembourser l'emprunt. Il vaut mieux aussi réfléchir à l'avance à une telle situation.
Il est ensuite important, selon Jo Stremersch, d'évaluer la probabilité des risques et de les classer dans l'ordre.
“Vous pouvez maîtriser les risques en prenant par exemple des dispositions supplémentaires (comme la constitution d'une réserve d'épargne importante et/ou une assurance solde restant dû étendue), en limitant certains risques ou en les couvrant par des assurances supplémentaires (par exemple au moyen d'une assurance qui couvre temporairement les conséquences financières d'un chômage). Enfin, vous pouvez aussi tout simplement accepter certains risques.”
Vous avez l'intention d'investir dans l'immobilier ? Parcourez alors tous ces points, afin que vous soyez préparé à d'éventuels scénarios catastrophes. Un courtier en assurances pourra certainement vous aider en la matière.
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