Een blik op de hypotheekmarkt vandaag

“Sinds WO II heeft ons land geen vastgoedcrisis meegemaakt. Mensen hebben dan ook de indruk dat vastgoed steeds in waarde stijgt. Maar de geschiedenis in landen zoals Portugal, Ierland, Spanje en Nederland toont aan dat dit niet het geval is. De correcties inzake vastgoed hadden in die landen een macro-economische impact op consumptie en investeringen, maar ook een micro-economische op de persoonlijke situatie van mensen. Een correctie is dus ook in de vastgoedmarkt steeds mogelijk, en het is goed om daarop voorbereid te zijn.”

Evolutie van de vastgoedmarkt

Bij de start van de coronapandemie was er angst dat de economische gevolgen een zware invloed zouden hebben op de inkomens van mensen en dus ook op de vastgoedmarkt. Door de steunmaatregelen werd dit grotendeels vermeden. Jean Hilgers: “Meer nog, bepaalde evoluties hebben zelfs voor een extra dynamiek gezorgd in de vastgoedmarkt: een toenemende interesse voor huizen in de rand, met een tuin en voldoende ruimte om thuis te werken. Het aanbod van dat soort panden nam evenwel niet snel toe, zodat de vraag groter was dan het aanbod en de prijzen stegen. In 2020 namen de prijzen gemiddeld met 6% toe, en in de eerste helft van 2021 nog eens met 8% (vergeleken met de eerste helft van 2020). Dit verklaart voor een stuk de overwaardering van bepaalde types vastgoed.

Daarnaast is er de stijging van de schulden van de gezinnen. 20 jaar geleden zat België met 40% van het BBP duidelijk onder het Europese gemiddelde. Vandaag zitten we daar met 65% van het BBP duidelijk boven. Dit baart ons wel wat zorgen. Ten slotte hebben verschillende kredietverstrekkers in de periode 2014-2019 soepelere voorwaarden toegekend voor leningen: langere looptijden, hogere quotiteiten, … Als er een correctie komt, dan zijn dit nu eenmaal kwetsbare punten.”

Sterke concurrentie in hypotheken

Na de financiële crisis hebben banken zich terug meer op de binnenlandse markt gefocust, met een sterke concurrentie in hypothecaire kredieten tot gevolg. In 2014 bedroeg het totale volume aan hypotheekleningen in ons land 170 miljard euro, vandaag is dat 245 miljard. Toen waren hypothecaire kredieten goed voor 15% van het balanstotaal van banken, nu is dat 21%. Als daar ook de andere kredieten voor de vastgoedsector bijgeteld worden, overstijgen we een kwart van het balanstotaal van banken.

Maatregelen op de hypotheekmarkt

De Nationale Bank van België heeft de voorbije jaren volgens Jean Hilgers alvast een aantal maatregelen genomen om de risico’s op de hypotheekmarkt te temperen:

• In 2013 en 2018 werden de minimumkapitalen die banken moesten aanleggen bij het toekennen van hypotheekleningen verhoogd. Op Europees vlak zaten we daar immers aan de lage kant. Als er zich dan een correctie voordoet met kredietverliezen als gevolg, kunnen we deze maatregelen wat lossen, zodat banken kredieten kunnen blijven toekennen.
• Er werden nieuwe drempels ingevoerd inzake de quotiteit waaraan leningen moeten voldoen. Daarbij is er een onderscheid gemaakt naargelang het om kopers van een eerste eigendom gaat (maximumquoteit van 90%), kopers van een bijkomende woning (ook 90%) of kopers van een opbrengsteigendom (maximale quotiteit van 80%). Banken hebben wel nog steeds het recht om voor een bepaald - en in sommige gevallen vrij significant - deel van hun portefeuille aan hypotheekleningen deze drempels te overschrijden. Zo kunnen banken 35% van hun hypotheekportefeuille invullen met woonkredieten voor first time buyers met een quotiteit hoger dan 90%, al mag slechts 5% van die kredieten een quotiteit hebben van meer dan 100%.

“Bedoeling van deze maatregelen was zeker niet om de dynamiek van de markt te doen verdwijnen, maar wel om bepaalde risico’s te beheersen. We merken dat de markt hierdoor ook iets gedisciplineerder geworden is. Een looptijd van 20 jaar is terug de norm en de quotiteiten van de leningen zijn gedaald tot het niveau van 2014. Het volume aan hypothecaire kredieten per jaar zit vandaag op 50 miljard euro. Zeven of acht jaar geleden was dit slechts 30 miljard. De vastgoedmarkt is dus een dynamische maar gezonde markt, en dat willen we uiteraard zo houden. Wat ons wel zorgen baart, is het verschil in evolutie tussen de vastgoedprijzen en de lonen. Tien jaar geleden vertegenwoordigde de hypotheeklening 32% van het inkomen van mensen, vandaag is dat al 41%. Dit heeft uiteraard een impact op de koopkracht van gezinnen en de mogelijkheden om een eerste woning te kopen.”

Bekijk hier de schuldsaldoverzekering van NN.