Un regard sur le marché hypothécaire actuel

“Depuis la Deuxième Guerre mondiale, notre pays n'a pas connu de crise de l'immobilier.  Les gens ont donc l'impression que l'immobilier continue à prendre de la valeur.  Mais les événements dans des pays comme le Portugal, l'Irlande, l'Espagne et les Pays-Bas démontrent que ce n'est pas le cas.  Les corrections en matière d'immobilier ont eu dans ces pays un impact macro-économique sur la consommation et les investissements, mais également un impact micro-économique sur la situation personnelle des gens.  Une correction sur le marché de l'immobilier est donc toujours possible, et il vaut mieux y être préparé.”

L'évolution du marché immobilier

Au début de la pandémie de coronavirus, on craignait que les conséquences économiques eussent une forte influence sur les revenus des gens, et donc sur le marché de l'immobilier.  Les mesures de soutien ont en grande partie permis d'éviter cela.  Jean Hilgers:  “Mieux encore, certaines évolutions ont même apporté une dynamique supplémentaire au marché de l'immobilier :  un intérêt croissant pour les maisons dans la périphérie, avec un jardin et un espace suffisant pour travailler chez soi.  L'offre de ce type d'immeubles n'a cependant pas rapidement augmenté, de sorte que la demande est devenue plus importante que l'offre et que les prix ont augmenté.  En 2020, les prix ont en moyenne augmenté de 6% et, au cours du premier semestre de 2021, encore une fois de 8% (en comparaison avec le premier semestre de 2020).  Cela explique en grande partie la surévaluation de certains types de biens immobiliers.

D'autre part, il y a une augmentation des dettes des familles.  Il y a 20 ans, la Belgique se situait, avec 40 % du PIB, clairement en dessous de la moyenne européenne.  Aujourd'hui, avec 65 % du PIB, nous sommes nettement au-dessus.  Cela nous inspire cependant quelques inquiétudes.  Enfin, plusieurs organismes de crédit ont accordé des conditions plus souples pour les prêts au cours de la période 2014-2019 :  des durées plus longues, des quotités plus élevées, ...  Si une correction s'annonce, ce seront des points névralgiques.”

Une plus forte concurrence dans les hypothèques

Après la crise financière, les banques se sont à nouveau plus focalisées sur le marché intérieur, avec pour conséquence une plus forte concurrence dans les crédits hypothécaires.  En 2014, le volume total des prêts hypothécaires dans notre pays s'élevait à 170 milliards d'euros ;  aujourd'hui, ce montant est de 245 milliards.  À l'époque, les crédits hypothécaires représentaient 15% du total du bilan des banques ;  maintenant, il s'agit de 21%.  Si l'on y ajoute les autres crédits pour le secteur immobilier, nous dépassons un quart du total du bilan des banques.

Les mesures sur le marché de l'hypothèque

Selon Jean Hilgers, la Banque nationale de Belgique a, au cours des dernières années, déjà pris un certain nombre de mesures pour tempérer les risques sur le marché de l'hypothèque :

• En 2013 et en 2018, les capitaux minimums que les banques devaient constituer lors de l'octroi de prêts hypothécaires, ont été augmentés.  Au niveau européen, nous étions en effet un peu sous la moyenne.  Si une correction se produit, entraînant des pertes de crédits, nous pouvons un peu relâcher ces mesures, afin que les banques puissent continuer à accorder des crédits.
• On a introduit de nouveaux seuils concernant les quotités auxquelles les emprunts doivent répondre. Une distinction a été faite selon qu'il s'agisse d'acheteurs d'une première propriété (quotité maximum de 90%), d'acheteurs d'une résidence secondaire (également 90%) ou d'acheteurs d'un immeuble de rapport (quotité maximale de 80%).  Les banques ont cependant toujours le droit de dépasser ces seuils pour une certaine partie - parfois assez significative - de leur portefeuille en prêts hypothécaires.  Ainsi, les banques peuvent remplir 35% de leur portefeuille hypothécaire avec des crédits logement pour des first time buyers avec une quotité supérieure à 90%, même si seulement 5% de ces crédits peuvent avoir une quotité de plus de 100%.

 “L'intention de ces mesures n'était certainement pas de faire disparaître la dynamique du marché, mais bien de maîtriser certains risques.  Nous remarquons que cela a rendu le marché aussi un peu plus discipliné.  Une durée de 20 ans est redevenue la norme et les quotités de ces emprunts ont baissé jusqu'au niveau de 2014.  Le volume annuel des crédits hypothécaires avoisine actuellement les 50 milliards d'euros.  Il y a sept ou huit ans, cela n'était que 30 milliards.  Le marché de l'immobilier est donc un marché dynamique mais sain, et nous voulons bien sûr que cela reste ainsi.  Ce qui nous inspire de l'inquiétude, c'est la différence entre l'évolution des prix de l'immobilier et des salaires.  Il y a 10 ans, un emprunt hypothécaire représentait 32% du revenu des gens, actuellement, c'est déjà 41%.  Cela a bien sûr un impact sur le pouvoir d'achat des familles et sur les possibilités d'acheter un premier logement.”

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