LA PLACE DE L'IMMOBILIER DANS LA DÉCLARATION FISCALE
L'habitation familiale
L'immobilier donne droit à de nombreux avantages fiscaux. C'est surtout l'habitation propre qui est intéressante à cet égard. Concrètement, vous bénéficiez d'un avantage fiscal dans le cadre du bonus logement, de l'épargne-logement ou de l'épargne à long terme. Attention, depuis quelques années, la fiscalité du logement relative à votre ‘habitation propre’ est une matière régionale. C'est l'année de conclusion de votre emprunt qui détermine votre avantage fiscal.
Le revenu immobilier de votre habitation propre est généralement exonéré à l'impôt des personnes physiques. Il y a toutefois quelques exceptions. Vous les trouverez ici.
L'immobilier autre que l'habitation familiale
Une deuxième habitation, telle une seconde résidence ou un immeuble de rapport, peut aussi vous procurer un avantage fiscal dans le régime de l'épargne à long terme (fédérale). Cependant, on tient compte ici de l'éventuel avantage fiscal dont vous bénéficiez pour votre habitation propre.
Si vous utilisez l'immeuble comme seconde résidence, vous devez déclarer les revenus immobiliers. Concrètement, vous devez mentionner le revenu cadastral non indexé dans votre déclaration. Le revenu immobilier imposable est le revenu cadastral indexé, majoré de 40 %.
L'immobilier à l'étranger
La Belgique a conclu un traité de double imposition avec de nombreux pays, parmi lesquels les Pays-Bas, la France et l'Espagne. Grâce à celui-ci, vous n'êtes plus imposé que dans le pays où se situe votre habitation, et donc plus en Belgique. Si vous louez l'habitation, vous devez déclarer les revenus locatifs perçus, mais vous pouvez en déduire les impôts payés à l'étranger. On en déduit encore 40 % de frais forfaitaires, et le solde doit être rajouté à vos autres revenus pour déterminer le taux applicable, c'est ce qu'on appelle la réserve de progressivité.
Si vous possédez une habitation dans un pays avec lequel la Belgique n'a pas conclu de traité de double imposition, vous devez déclarer les revenus locatifs réels (ou la valeur locative brute fictive). Vous pouvez déduire de ceux-ci / celle-ci les impôts que vous payez à l'étranger.
AVANTAGE FISCAL DE L'HABITATION FAMILIALE
Par ailleurs, un concept qui revient fréquemment, est celui d' ‘habitation propre’. Il s'agit de l'habitation qu'on occupe soi-même.
Les amortissements de capital et les intérêts d'un crédit hypothécaire de même que les primes de l'assurance solde restant dû qui s'y rapporte entrent en considération pour le bonus logement. Cela dépend de la région où vous habitez.
Emprunts hypothécaires contractés avant 2005
Les amortissements de capital du crédit logement et les primes de la (des) assurance(s) solde restant dû entrent en considération pour l'avantage fiscal dans le régime de ‘l'épargne-logement’.
Avantage fiscal sur les intérêts
Il existe une déduction ordinaire d’intérêts et une déduction complémentaire d’intérêts. Pour cela, on tient compte du revenu cadastral.
Avantage fiscal sur les amortissements de capital
Pour votre habitation propre et unique, vous pouvez introduire les amortissements de capital dans le régime de l'épargne-logement. Sinon c'est l'avantage fiscal de l'épargne à long terme qui s'applique (voir plus loin).
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Domicile
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Déduction maximale
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Avantage fiscal
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Région flamande
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En fonction des revenus professionnels nets, mais max 2.280 €
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Taux d'imposition marginal
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Région wallonne
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En fonction des revenus professionnels nets, mais max 2.280 €
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Taux d'imposition marginal
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Région bruxelloise
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En fonction des revenus professionnels nets, mais max 2.280 €
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Taux d'imposition marginal
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Emprunts hypothécaires conclus entre le 1e janvier 2005 et le 31 décembre 2014
Depuis le 1e janvier 2015, ce sont les régions qui sont responsables du bonus logement, ce qui signifie que les régimes en Flandre, en Wallonie et à Bruxelles ne sont pas (plus) les mêmes. Avant cette date, le bonus logement était une matière fédérale. Ceux qui ont acheté leur bien avant cette date bénéficient d'une réduction d'impôt calculée sur le remboursement de l'emprunt, proportionnellement aux revenus de l'emprunteur. Cette réduction allait de 30 % à 50 %.
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Domicile
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Déduction maximale
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Avantage fiscal
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Région flamande
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Ancien bonus logement flamand :
2.280 € (montant de base, si habitation propre et unique)
+ 760 € (pendant les 10 premières années, si elle reste l'habitation propre et unique)
+ € 80 (trois enfants ou plus, à la conclusion de l'emprunt, pendant les 10 premières années)
Ces montants sont les mêmes pour l'exercice d'imposition 2019.
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Taux d'imposition marginal. La réduction d'impôt maximale est de 1.560 € par emprunteur (3.120 € x 50 %).
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Région wallonne
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2.290 € (montant de base, si habitation propre et unique)
+ 760 € (pendant les 10 premières années)
+ 80 € (trois enfants ou plus, pendant les 10 premières années)
Ces montants sont les mêmes pour l'exercice d'imposition 2019.
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Taux d'imposition marginal. La réduction d'impôt maximale est de 1.565 € par emprunteur (3.130 € x 50 %).
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Région bruxelloise
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2.350 € (montant de base, si habitation propre et unique)
+ 780 € (pendant les 10 premières années)
+ 80 € (trois enfants ou plus, pendant les 10 premières années)
Pour l'exercice d'imposition 2019, ces montants sont de :
2.400 € (montant de base)
+ 800 € (pendant les 10 premières années)
+ 80 € (trois enfants ou plus, pendant les 10 premières années)
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Taux d'imposition marginal. La réduction d'impôt maximale est de 1.605 € par emprunteur (3.210 € x 50 %).
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Le taux d'imposition marginal est le pourcentage d'imposition le plus élevé que vous payez sur vos revenus ; il s'élève au minimum à 30 % et au maximum à 50 %.
Pour l'habitation non propre, c'est à nouveau l'avantage fiscal via l'épargne à long terme (fédérale) qui s'applique (voir plus loin).
Emprunts hypothécaires conclus en 2015
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Domicile
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Déduction maximale
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Avantage fiscal
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Région flamande
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1.520 € (montant de base, si habitation propre et unique)
+ 760 € (pendant les 10 premières années, si elle reste l'habitation propre et unique)
+ 80 € (trois enfants ou plus, à la conclusion de l'emprunt, pendant les 10 premières années)
Ces montants sont les mêmes pour l'exercice d'imposition 2019.
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40 %.
La réduction d'impôt maximale est de 944 € par emprunteur (2.360 € x 40 %).
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Région wallonne
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2.290 € (montant de base)
+ 760 € (pendant les 10 premières années, en cas d'habitation unique)
+ 80 € (trois enfants ou plus, pendant les 10 premières années)
Ces montants sont les mêmes pour l'exercice d'imposition 2019.
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40 %
La réduction d'impôt maximale est de 1.252 € par emprunteur (3.130 € x 40 %).
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Région bruxelloise
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2.350 € (montant de base, si habitation propre et unique)
+ 780 € (pendant les 10 premières années)
+ 80 € (trois enfants ou plus, pendant les 10 premières années)
Pour l'exercice d'imposition 2019, ces montants sont de :
2.400 € (montant de base, si habitation propre et unique)
+ 800 € (pendant les 10 premières années)
+ 80 € (trois enfants ou plus, pendant les 10 premières années)
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45 %
La réduction d'impôt maximale est de 1.444,50 € par emprunteur (3.210 € x 45 %).
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Pour l'habitation propre non unique c'est à nouveau l'avantage fiscal via l'épargne à long terme qui s'applique.
Emprunts hypothécaires conclus à partir du 1e janvier 2016 pour la Région flamande et la Région wallonne, et en 2016 en ce qui concerne la Région bruxelloise.
Région flamande : Si vous habitez en Flandre, les nouveaux emprunts tombent sous le bonus logement intégré. Celui-ci s'applique aux habitations propres, peu importe qu'il s'agisse de votre habitation unique ou non. Le bonus logement intégré procure un avantage fiscal de 40 %. Cet avantage fiscal est octroyé sur un montant de base de 1.520 € et couvre les amortissements de capital, les intérêts et les primes d'une assurance solde restant dû. Ce plafond peut être majoré jusqu'à un montant maximum de 2.260 € si vous empruntez pour votre habitation ‘unique’ pendant les 10 premières années de cet emprunt (+ 760 €) et si vous avez au moins trois enfants (+ 80 €) lors de la conclusion de l'emprunt. Celui qui emprunte pour l'habitation unique peut économiser jusqu'à 944 € d'impôts (+ impôt communal). Pour celui qui était déjà propriétaire d'une autre habitation, l'économie d'impôt est de maximum 608 € (+ impôt communal).
Tenez toutefois compte du fait que si vous déclarez votre crédit dans le cadre du bonus logement intégré, vous perdrez tout avantage fiscal sur les emprunts antérieurs encore en cours. Vous ferez donc bien d'examiner si c'est financièrement avantageux ou pas.
Région wallonne : pour les emprunts conclus à partir de 2016, le bonus logement est remplacé par le chèque-habitat. La réduction d'impôt dépend du revenu net imposable et est de maximum 1.520 € par contribuable par an. Celui qui a gagné au maximum 21.347 € en 2017 (21.733 € en 2018), bénéficie du plus gros avantage, un chèque habitat ou une réduction d'impôt de 1.520 €. Plus les revenus augmentent, plus l'avantage fiscal diminue. Pour les enfants à charge, il y a une majoration forfaitaire du chèque habitat de 125 €. Celui qui a gagné plus de 82.339 € (83.828 € en 2018), ne bénéficie d'aucun avantage fiscal. Le montant du chèque habitat est cependant limité à la somme des intérêts et des amortissements de capital de l'emprunt hypothécaire et des primes de l'assurance solde restant dû payés dans le courant de l'année concernée. Vous avez droit à un maximum 20 chèques habitat au cours de votre vie. Et le montant de ceux-ci diminue de moitié après 10 ans.
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Domicile
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Déduction maximale
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Avantage fiscall
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Région flamande
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Bonus logement intégré :
1.520 € (montant de base, habitation familiale)
+ 760 € (pendant les 10 premières années, si elle reste l'habitation propre et unique)
+ 80 € (trois enfants ou plus, à la conclusion de l'emprunt, pendant les 10 premières années et si elle reste l'habitation propre et unique)
Ces montants sont les mêmes pour l'exercice d'imposition 2019.
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40 %.
La réduction d'impôt maximale est de 944 € par emprunteur (2.360 € x 40 %) pour celui qui emprunte pour son habitation unique.
Pour celui qui était déjà propriétaire d'une autre habitation, l'économie d'impôt est de maximum 608 € (1.520 € x 40 %).
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Région wallonne
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Chèque-habitat :
Pour l'habitation propre et unique (autrement dit l'habitation familiale) et en fonction de votre revenu net imposable :
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| inférieur à 21.347 € (21.733 € pour l'exercice d'imposition 2019) |
La réduction d'impôt est de 1.520 € + 125 € par enfant à charge. |
entre 21.347 € et 82.339 €
Pour l'exercice d'imposition 2019, entre 21.733 € et 83.828 € |
La réduction d'impôt est inférieure à 1.520 € et est calculée comme suit :
1.520 € – ((Revenu net imposable – 21.347 €) x 1,275 %) = votre avantage fiscal
+ 125 € par enfant à charge.
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supérieur à 82.339 € (83.828 € pour l'exercice d'imposition 2019)
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Pas d'avantage fiscal, même si vous avez des enfants à charge.
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Région bruxelloise
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2.350 € (montant de base, si habitation propre et unique)
+ 780 € (pendant les 10 premières années)
+ 80 € (trois enfants ou plus, pendant les 10 premières années)
Pour l'exercice d'imposition 2019, ces montants sont de :
2.400 € (montant de base, si habitation propre et unique)
+ 800 € (pendant les 10 premières années)
+ 80 € (trois enfants ou plus, pendant les 10 premières années)
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45 %
La réduction d'impôt maximale est de 1.444,50 € par emprunteur (3.210 € x 45 %).
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Emprunts conclus à partir du 1e janvier 2017 pour les habitants de la Région bruxelloise
Pour les emprunts hypothécaires conclus à partir de 2017, le bonus logement bruxellois est supprimé et remplacé par une exonération majorée des droits d'enregistrement. Sous conditions, il n'y a pas de droits d'enregistrement à payer sur la première tranche (0 € - 175.000 €). Cet 'abattement' sur les droits d'enregistrement procure un avantage de 21.875 €. Il n'y a toutefois plus d'exonération pour les habitations d'une valeur de 500.000 € ou plus.
L'avantage de l'épargne à long terme (fédérale) reste quant à lui totalement disponible.
Refinancements
Pour les refinancements, rien ne change. Si vous refinancez votre crédit logement, le régime ou le bonus logement 'original' reste d'application.
L'AVANTAGE FISCAL DE LA SECONDE RÉSIDENCE, D'UNE TROISIÈME HABITATION… OU D'UN IMMEUBLE DE RAPPORT
Vous avez conclu un emprunt pour votre deuxième habitation ? Alors votre deuxième habitation tombe sous le régime de l'épargne à long terme, et c'est au niveau fédéral que ça se passe. Vous bénéficiez d'un avantage fiscal de 30 % sur les amortissements de capital de votre emprunt et sur les primes de votre assurance solde restant dû, toutefois plafonné à 2.260 € maximum par personne. À raison de 30 % vous bénéficiez donc d'un avantage fiscal de 678 €. En plus, si vous louez votre deuxième habitation, vous pouvez aussi déduire les intérêts de vos revenus immobiliers.
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Domicile
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Déduction maximale
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Avantage fiscal
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Belgique
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2.260 € (2.310 € pour l'exercice d'imposition 2019)
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30 %.
La réduction d'impôt maximale est de 678 € par contribuable (2.260 € x 30 %).
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Un seul panier fiscal
Mais … la médaille a son revers. Vous ne disposez que d'un seul panier fiscal de 2.260 € (2.310 € pour l'exercice d'imposition 2019). La place dont vous disposez dans le panier fiscal (fédéral) dépend de la Région et de l'avantage fiscal applicable. Une fois qu'il est rempli, par exemple par le bonus logement, la déduction des amortissements de capital pour votre deuxième habitation ne vous procure plus d'avantage fiscal. Autrement dit : le fisc donne toujours priorité aux avantages fiscaux régionaux.
Mais les récents aménagements du bonus logement augmentent un peu la marge de manœuvre. Le bonus logement intégré flamand (emprunts à partir du 1/1/2016) peut être combiné avec l'épargne à long terme fédérale. Le montant du bonus logement intégré ne doit donc pas être déduit pour déterminer la place dans le panier fiscal de l'épargne à long terme. À Bruxelles, il y a encore toute la place pour les emprunts à partir de 2017 de même qu'en Wallonie pour les emprunts à partir de 2016.
Pour les emprunts plus anciens, il ne reste pratiquement plus de place. Une fois que le panier fiscal régional est rempli avec les dépenses de l'emprunt relatif à votre habitation familiale, vous ne pouvez plus profiter de l'avantage fiscal fédéral. Concrètement, une deuxième habitation vous procurera surtout un avantage fiscal si votre première habitation est totalement remboursée. Vous pouvez toutefois encore déduire les intérêts de vos revenus immobiliers (locatifs).
